贷款调查报告
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贷款调查报告1县综合购销有限公司，位于县城北新街1号，企业类型为有限责任公司，机构类型为企业法人，经营范围为机砖、油毡生产、销售；农副产品收购；糖业烟酒、小百货零售。该公司因改扩建原州商场（改建后为县商品贸易城），制作货架及柜台资金不足，向我联社营业部申请流动资金贷款100万元，期限1年，用该商品贸易城主楼大厅一至三层全部产权抵押，存款20万元质押，现将具体调查情况报告如下：
一、基本情况
县综合购销有限公司始建于1998年4月1日，是一家从事个体商业经营，发展成现在的集商业、建材、农副产品购销为一体的综合性股份制企业（由出资入股40万元，出资入股30万元，李出资入股30万元），机构代码，企业法人营业执照注册号码为，注册资本100万元，具有独立法人资格，已于4月9日办理了营业执照年检，贷款证号码为。占地面积108亩，被省委、省政府评为全省发展非公有制经济先进企业。法定代表人，男，汉族，现年41岁，系县乡土堑坳土西社人，身份证号码622722610316493，任公司董事长、总经理。该公司下设建材分公司和商品贸易城两个独立核算的分支机构，目前建材分公司经营正常，效益较好。商品贸易城属9月15日以350万元购买的原州商场改建而成,计发[]6号立项批准改扩建，县城乡建设环境保护局12月18日以k—069号规划建设用地5750.5m2，并以建01号准许开工建设，于2月19日开工修建，工程总造价3880210元，截止调查之日，东、西楼改建基本完成，主楼大厅主体已竣工，工程量已完成80%，计付工程款265万元。
二、资产负债状况
（一）资产状况：截止调查之日，商品贸易城现值535万元（其中购买原州商场价款350万元，投入改扩建资金185万元），在联社营业部存款余额47万元（活期27万元，定期20万元），其它金融机构存款26万元，资产总额608万元。
（二）负债状况：商品贸易城承担原州商场银行贷款224.5万元（其中农行52万元，信用社22.5万元，建行150万元），根据工程进度，已付265万元，未拖欠工程款（已付工程款主要来源为收取的东、西楼的一楼固定门点及主楼大厅外侧商业门点集资款210万元），负债总额224.5万元，该企业资产负债比例为36.9％。
三、该笔贷款投资项目经济效益预测
（一）收入预测：该商品贸易城于今年10月份建成投入运营后，主要收入为商业门点及摊位租赁费收入，在工程筹建过程中，东、西楼的一楼商业门点及主楼大厅外侧商业门点租赁费已收缴到位，收取20年租赁费210万元，大部分已投入工程建设。东、西楼二楼及主楼大厅一至三层摊位尚未租出。该改扩建工程完工后，面向社会招租，主楼大厅一楼可容纳摊位380个，每个摊位年租赁收入按3000元计算可实现收入114万元，主楼大厅二、三楼可容纳摊位800个，每个摊位年租赁收入按元计算可实现收入160万元，主楼大厅每年租赁收入274万元。东、西楼二、三楼商业门点54间，每间每年租赁元，可收回租赁费108000元。全年可实现收入284.8万元。
（二）支出预测：每年应缴税金93.5万元，银行贷款利息60万元，管理、保安及勤杂人员工资12万元，水电费20万元，其它费用20万元，全年支出205.5万元。
（三）经济效益预测：年创利79.3万元，经济效益可观。商品贸易城设计合理，规模宏大，易于形成集批发、零售于一体的商品集散地，且地处县城主要街道繁华区，属商业黄金地段，易于招商。截止调查之日，已有308户客商有承租意向。
四、抵押物的调查情况
该笔贷款提供房屋产权抵押和存单质押两种方式：
（一）以综合购销有限公司所有的商品贸易城主楼大厅所有权（一至三层）抵押，建筑面积7273m2，县房地产估价事务所房评字(234)号评估现值2400090元，并于6月10日在县房地产估价事务所以(402)号办理了房地产抵押登记手续，以房权字第0095号、0098号办理了房屋他项权证（分前后厅），产权清楚。
（二）以综合购销有限公司在联社营业部存入的定期三个月存单20万元质押，存单号码NO，已进行了核保止付。
该公司提供240万元财产抵押，20万元存款质押，申请贷款100万元，抵（质）押充足。
五、贷款风险分析及调查结论
（一）贷款风险度的测算：借鉴商业银行风险度的测算办法及风险权重来计算该笔贷款的风险度：该笔为抵押担保，贷款方式风险权重为40％；信用等级为bbb级，贷款对象风险权重为80％，根据对新开户贷款企业“贷款风险度=贷款方式风险权重贷款对象风险权重”这一公式，该笔贷款的.风险度为0.32，参照该商业银行“对新开户企业贷款和新上项目贷款风险度在0.5以下的积极支持，风险度在0.5—0.7的要适当控制，风险度在0.7以上的给予限制”的规定，可给予贷款支持。
（二）还款来源为商业门点及摊位租赁收入，商城建成开业后，每年都有摊位租赁收入，做为此笔贷款的还款保障。
（三）根据以上调查分析认为：该公司经营情况较好，法定代表人有较强的组织管理能力和丰富的商业经营经验，企业地处县城商业黄金地段，有望发展成为我县规模最大的一个集工、商、贸和百货、成衣、布匹、副食、蔬菜批发、零售多元化为一体的股份制企业，经营前景看好，且该笔贷款投资的项目周期短，利润高，抵押物地理位置优越，产权清楚，变现能力强，若不能按期归还贷款，可依法收回抵（质）押物抵偿贷款本息，抵押物易于出手变卖，贷款风险较小。
据此，经联社5月30日审贷委员会讨论，认为该笔贷款项目好，周转快，担保抵（质）押充足，虽然超过营业部自有资金(自有资金223.9万元)的30%，但鉴于县城同业竞争激烈，外部环境很不宽松，经营空间有限，贷款投放渠道狭窄，营业部年内存款净增106万元，贷款规模反而减少100万元，存、贷款两项主要业务发展极不平衡，为扩大贷款投放，创造有效生息资源，促进快速发展，同意在严密监督该笔贷款使用的前提下，贷给100万元，期限6个月，现呈报地联社。
贷款调查报告2**信用社：
***于****年**月**日向我社申请抵押贷款***万元，我们对申请人提供资料的真实性、抵押担保的合规性、贷款的可行性进行了现场调查。现就调查的有关情况报告如下：
一、贷款主体调查
***，男，****年**月**日出生，现年**岁，其身份证编号为：***************，*******组人，现住****。家庭人口*人，爱人名叫***，女 ……此处隐藏30831个字……企业贷款工作。截至20xx年9月，全市农村信用社发放小企业贷款1069户、98871万元，比去年同期增长了147户、16164万元。贷款既促进了小企业的发展，同时也提高了各信用社的效益。
（三）小企业贷款工作中存在的主要问题。一是满足率低。据调查，至少有30％的企业因达不到准入条件而难以获得信用社的支持，而得到支持的企业并非完全能足额得到满足，受种种因素制约，资金满足率平均在60—70％。二是品种单一。《意见》明确了贷款泛指各类贷款、贸易融资、贴现、保理、贷款承诺、保证、信用证、票据承兑等表内外授信和融资业务，而我辖农村信用社对小企业的扶持主要体现在贷款上，票据承兑和贴现业务几乎停滞，至于贸易融资、保理等其他业务则从未涉及。而目前所发放的贷款中主要以担保贷款为主，兼之有少量的金额较低的信用贷款。三是各县区信用联社小企业贷款业务发展不均衡，个别联社小企业贷款工作重在面上，开展的深度不够。
二、制约小企业信贷业务发展的成因分析
（一）客观因素。小企业管理粗放，财务不规范，经营规模小，竞争力弱，难以达到银行规定的准入门槛。我市小企业多在乡镇偏远农村地区，资产评估值低，有些企业土地、房产证照不全，因受区位劣势和资产质量、资产交易等条件的制约，不仅不能及时变现，也无法按照有关金融规章的要求实行抵押登记，难以满足信用社担保条件。农村信用社服务方式和服务手段比较落后，金融服务功能与服务品种不尽完备，制约了信贷业务扩张能力。
（二）主观因素。农村信用社一些管理人员和信贷人员主观上认为小企业贷款风险大，收益小，金额低，笔数多，管理难度大，投放大中型企业易管理、收效明显，有追捧大企业思想情结，对开展小企业贷款积极性不高。另外，在信贷新产品开发上缺乏应有的积极性，认为新产品开发耗时费力，不出风险便罢，一旦形成风险，责任难免。
（三）历史因素。我市的数千户小企业（其中不少已关停倒闭）原有贷款合计金额大、质量低。统计数字表明，现有的农村信用社小企业存量贷款中不良率高达42.3。曾经有过发放乡镇企业贷款的沉痛教训，且沉淀的贷款至今仍是农村信用社经营的沉重负担，制约了农村信用社小企业信贷投放业务的开展。农村信用社信贷人员素质与开展小企业贷款的要求不相匹配。
（四）社会因素。一是无论工商、税务、统计部门还是金融部门，都不能掌握某个企业资信及经营等全面情况，难以对其作出综合性的信用评价。二是担保机构数量少，资金规模较小，担保能力有限，担保业务期限短（一般在1年以内），风险防范方式比较落后，在提供担保的同时，又要求企业提供相应的反担保。全市仅有五家政府出资的担保中介，市以及四县各有一家，且和县担保公司运营出现问题，业务停滞已近两年。三是小企业在办理抵押贷款的规费缴纳方面负担重，企业要获得100万元信贷支持，抵押物的评估和登记费用约在1万元左右，且登记期限一般也是一年，对于长期周转使用信贷资金的企业来说，财务负担较重。此外，在贷款呆帐核销方面，税务部门的审核缺乏灵活性，贷款呆账核销比较困难。四是乡镇政府对农村信用社的支持不够，在业已沉淀的`不良贷款中，有相当大的一部分为90年代前后期基层政府干预形成，直至如今，协助清偿力度不够。五是目前仍有部分小企业借改制之机恶意逃废债务，农信社胜诉案件执行难，社会信用环境有待进一步改善。
（五）机制因素。一是单户贷款比例控制制约了小企业贷款业务的发展。按现行监管规章和有关规定，农村信用社发放单户贷款不得超过其资本金的10％。一些当初由农信社扶持起来的企业做大做强后，对资金的需求也越来越大，在得不到联社加大支持的情况下，便转向其他商业银行寻求解决。二是现行的考核机制影响了对小企业的信贷投放。目前各联社的考核机制中多强调信贷风险防范和责任追究，缺乏正向激励机制和免责条款，影响了对小企业的信贷营销。三是现行利率水平的影响。目前，辖内农村信用社尚未建立科学合理的贷款定价机制，在与商业银行竞争优质小企业客户过程中，明显处于劣势。
三、对策建议
（一）立足“六项机制”，找准推行小企业贷款的切入点。完善银行信贷管理体制，加强对小企业的金融服务。改进信用评级、授信办法，制定符合小企业特点的信用等级评定制度，采取一些非财务指标如小企业的纳税情况、
销售收入归社情况、经营管理情况以及企业负责人的道德品质等来评定企业的信用等级，核定小企业的授信额度。对基层社适当下放审批权，特别是要下放低风险贷款和优质客户的审批权，减少贷款审批层级，简化贷款程序，使符合条件的小企业及时得到信贷支持。支持和鼓励业务部门根据小企业客户实际需求，量体裁衣，因地制宜，积极进行金融产品服务的开发与创新，满足不同地区、不同行业、不同层次小企业金融服务的需要。要加强对小企业贷款的风险管理，完善风险分析、判断与评价体系。建立完善小企业贷款违约信息通报机制。政府相关职能部门和金融部门要高度重视小企业贷款违约信息的收集报送工作，建立小企业信息通报机制，提高小企业贷款信息透明度，实现小企业贷款违约信息共享。有关部门应每年开展一次优质、诚信小企业客户的评选工作，推行小企业贷款客户“红名单”和“黑名单”制度。对列入“黑名单”的小企业，辖内银行业金融机构要联手制裁，停止发放新贷款，并向社会公告，为开展小企业贷款业务创造良好的信用环境。
（二）小企业要强身健体，增强诚信意识。小企业要加强自身建设，苦练内功，不断提高综合管理水平和盈利能力。
一是建立符合现代企业特点的公司法人治理架构、运营机制，从根本上改变以往小企业家长制、作坊式管理经营模式。
二是小企业要根据自身生产情况、技术能力，按照国家产业政策，选好项目，积极开发新产品，提高市场占有力和竞争力，不断推动企业的发展壮大。
三是积极主动向农信社提供产、供、销情况和真实、准确的财务报表信息，实现信息对称。四是完善小企业的相关资产证明，努力达到农信社抵押担保准入条件。五是增强诚信意识，树立信用观念，赢得农村信用社的信赖和支持。
（三）政府及其职能部门要加大小企业发展的支持力度。
其一，积极完善和落实农村信用社各项扶持政策，政府的各类政策性补贴应及时足额到位，简化贷款呆账核销程序。
其二，在积极引入各种形式的社会中介担保机构的同时，不断充实由政府出资创办的担保公司，丰富担保中介的担保能力和担保面。
其三，降低房产、土地部门抵押登记等费用，根据企业使用贷款的周转时间和周转频率，合理制定抵押登记期限，减少企业融资成本。
其四，积极维护农村信用社合法权益，努力解决司法执行难问题，对前期因政府干预形成的不良贷款，积极协助清收、或者以优质资产予以置换。
其五，努力整治社会信用环境，制止企业利用改制之机逃废债务行为。
（四）银行业监管部门要制定差别的监管政策。银监会及各级监管机构要根据农村信用社实际状况研究制定推动小企业贷款风险分类、损失准备金计提、坏账核销以及资本充足率计算等方面的差别政策，适当提高单户贷款比例，为合作金融机构开展小企业贷款业务创造良好的监管政策环境。
