商品房调查报告
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商品房调查报告1近年来，随着房地产热的持续升温，商品房销售领域的消费投诉也随之增多。商品房销售行业已经成长为消费投诉增长较快的领域之一。为进一步规范商品房买卖市场秩序，切实维护房屋买受人合法权益，荣成市工商局组织人员对辖区房地产市场发展现状和商品房销售领域使用合同文本的情况进行了专项调研，认真分析了当前商品房销售过程中存在的主要问题并对如何加强商品房买卖市场合同监管进行了思考。
一、商品房买卖合同中存在的问题
此次调研共对全市22家重点房地产开发企业进行了摸底排查，检查各类《商品房销售合同》合同1440份。目前，荣成市所有商品房销售主体，包括开发商和中介机构，多数经营者在与消费者进行商品房买卖业务时，使用的合同文本空白处较多，存在条款约束不明现象，给经营者利用格式合同免除自身责任、加重消费者负担、排除消费者权利提供了机会。
（一）追责条款明显不公。部分房屋内卖出人在《商品房买卖合同中》利用其优势地位设置霸王条款，主要体现在违约条款的追责上强行加重买受人的违约赔偿责任。如某开发商《商品房销售合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”中约定的买受人的违约金日利息为万分之三，而在第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定的出卖人的违约金日利息却只有万分之二，追责条款明显对房屋买受人不公。
（二）擅自增加买受人风险。部分房屋卖出人在合同中将相关风险擅自强加给房屋买受人。如某开发商在《商品房销售合同》中约定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：具备交付条件，买受人逾期不接受房屋的，出卖人有权将该商品房交予前期物业管理单位，该房屋的所有风险责任转移由买受人承担”，从而将相关经营风险悉数转移给买受人。
（三）私自扩大不可抗力因素。《商品房买卖合同》格式文本中有对由不可抗力等特殊原因造成开发商不能如期交房情况免责的规定。部分开发商为免责而在格式条款中擅自扩大不可抗力范围。如某房地产开发公司的《商品房买卖合同》规定：“因人力不可抗拒因素（如审批、设计等出现变更）造成延期交房，甲方不承担违约责任”。按照《合同法》的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。上述条款中开发商把房屋建设过程中政府审批、房屋设计等可以预先掌握的因素都列入“不可抗力”范畴，明显扩大了不可抗力的范围。
（四）变相推诿自身责任。按照有关国家规定，房屋出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机构备案，以利于买受人办理相关手续。部分开发商为变相推诿责任，私自在《商品房买卖合同》中有关产权登记约定的规定中将国家规定的90天期限私自变更为180日，涉嫌变相推诿自身应当承担的责任。
（五）模糊概念涉嫌侵权。目前，多数开发商和房产中介使用的《商品房销售合同》中存在用语不规范现象，部分条款意思表达不清，大量使用“相关费用”、“相关文件”、“无特殊情况下”、“一般情况下”等模糊概念，使得合同约定不明、内容表述存在歧义，涉嫌侵害消费者合法权益。
（六）补充协议违法条款较多。房屋卖出人特别是专业的房产开发公司在与买受人签订售房合同时，除签订住房与城乡建设部统一制作的《商品房买卖合同》格式文本外，往往还要针对格式文本中相关未明条款额外签订《补充协议》。《补充协议》多由开发商自主制定，里面违规条款也相对较多：一是否定合同示范文本格式条款的法律效力。开发商事先拟定的补充协议中普遍存在部分条款与示范文本重复的现象，出卖人为了突出其补充协议的法律效力，多用“本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本协议为准”的规定否定示范文本中相关条款的法律效力。二是排除买受人正当权利。如某房产开发商与买受人签订的《补充协议》中有如下规定：“本合同履行过程中发生的争议由双方协商解决，如协商不成，则依法提交当地仲裁委员会仲裁”、“对国家相关规范允许的由于物理化学变化产生的裂缝等现象乙方同意不向甲方索赔”。开发商通过上述条款分别剥夺了买受人向法院提起诉讼以解决争议和请求房屋卖出人赔偿的权利。三是强制选择物业公司。部分开发商在《补充协议》上强制房屋买受人选择其指定的物业公司，并在未经买受人同意的情况下擅自制定物业收费标准。四是刻意规避赔偿条款。大部分开发商与买受人签订的《补充协议》在有关违约条款的描述中绝大多数条款是对买受人的追责，却往往未对经销商的违约责任作出任何规定，从而刻意回避了房屋卖出人的违约责任，严重违反合同行为公平性的原则。
二、强化商品房销售行业合同监管工作的建议
针对商品房买卖合同中存在的主要问题，结合工商监管职能，提出如下监管建议。
（一）加强行政指导，提高自律意识。一是成立行业协会。建议组织市内主要房产开发商和房屋中介机构成立商品房销售行业协会。工商、房管、住房与城乡建设等职能部门依据各自职能加强对行业协会的行政指导。充分发挥协会的作用，强化行业自律和同业监督，积极履行社会职责。二是签订承诺书。以工商所为单位同辖区主要商品房销售机构签订承诺书，督促企业规范守法经营，切实提高企业的自律意识和责任意识，从源头上抵制利用格式合同侵害消费者权益的不法行为
（二）畅通投诉渠道，加大执法力度。充分发挥12315投诉举报专线作用，进一步畅通投诉渠道，鼓励群众及时投诉商品房买卖过程中卖出人的不法行为。同时，加大巡查与执法力度，对卖出人利用格式合同免除自身责任、排除消费者正当权利等侵害消费者的行为适用《合同法》、《合同违法行为监督处理办法》、《欺诈消费者行为处罚办法》等法律法规从严、从重处罚，树立工商部门权威。
（三）加强自主学习，提高适岗能力。商品房买卖合同格式条款专业性较强，涉及到《物权法》、《合同法》、《消费者权益保护法》等诸多法律法规和行业规范、标准，对基层工商干部法律理论水平要求较高。而目前工商一线特别是基层工商部门执法人员年龄老化严重，知识结构陈旧，法学素养不足，难以准确评判商品房买卖合同中相关格式条款是否违法，一定程度上影响了监管力度。建议结合当前工商系统“学习型工商建设年”活动，进一步加强基层工商工作人员学习力度，通过组织法律知识讲座、典型案例剖析、实务操作讲座等途径提高合同监管人员的适岗能力，增强基层工商部门查处商品房买卖领域合同违法行为的执法水准。
（四）加强消费指导，提高维权能力。通过发布消费警戒、开展消费知识讲座等途径，进一步加大对消费者的指导力度，让消费者及时掌握商品房买卖过程中卖出人侵害消费者权益的主要手段，避免因为缺乏相关知识而上当受骗。同时，通过多种途径加大对消费者的教育培训力度，进一步 ……此处隐藏6620个字……以及产品本身特点是撑起城内区价位的主因；其次是城南区普通住宅类的在售均价，本月继续上涨，区域内高档住宅的推出和稀缺地段上产品的推出是本月城南区在售均价持续上涨的动力；而高新区在售均价仅排名第三，本月高新区虽推出不少新品，但在定价方面，新项目都较为保守，优惠幅度均较大，在一定程度上拉低了区域内整体房价；其他城区本月普通住宅在售均价也呈上涨的态势，但幅度远远小于6、7月份，可见为了在20xx年最后的黄金月，房企在定价方面还是较为保守的。
商服用房类物业本月各区在售价格除城内区涨幅较大外，其他城区上涨幅度较前两个月均略有减少，目前城内区和城西区有综合商业体成交外，其他城区仍是以社区底商为主要成交对象，因社区底商成交的不固定性影响商服用房的销量呈上下大幅震荡。
写字楼类物业本月高新区继续独占前五强，仍然占据了相当的市场份额，从本月写字楼成交数据来看，除了城北区在售的天地时代广场和海璟蓝寓外，其余都是高新区的项目，高新区良好的办公环境和投资环境是写字楼市场得以发展的主因。
一、主要原因
（一）成本推动。
普通商品房价格是由成本、利润和税金三个部分组成，而成本占整个价格的80%，主要由土地、建筑安装工程、附属公共配套、公共基础设施和前期工程等五大项。从1997年至20xx年年一类区域成本分类比较，土地从355元/㎡上涨到707元/㎡，上涨98%；建安工程从555元/㎡涨到706元/㎡，上涨27%；公共基础设施从15元/㎡涨到290元/㎡，上涨1800%；附属公共配套设施从15元/㎡涨到150元/㎡，上涨900%。成本中，主要是土地、建安工程、公共基础设施和附属公共配套设施费用的提高，企业利润标准8%虽然没有改变，但因利润提取是随成本基数计提的，利润也水涨船高。
（二）市场拉动。
房价的高低从某种意义上折射出这个地区的生活水平。据调查，1996年xx地区城镇居民人均收入5282元/年，农民人均收入2845元/年，到20xx年分别增加到9650元/年和5470元/年，增幅分别为83%和92%。随着人们生活水平的提高，迫切需要改善居住环境。他们已经不能满足于原来的一般化住房标准和周围环境，而是向更高的居住条件迈进，他们会把房屋的质量、结构、地理位置、环保、设施配套、安全等作为改善居住的条件，而市场满足了群众的需求。
（三）人为炒作。
一是受外界影响。国家近几年来虽然提出了一系列抑制房价上涨的措施，但从客观来看，房价是目前刺激和推动gdp增长的最主要因素，因此，说实在，谁都不愿看到房价有明显下降，中央政府强调“发展是大局”，地方政府可以从土价拍卖和房地产开发中收取大量的资金用于城市建设，因此，地方政府更多的是希望以房价刺激经济增长，寻求发展政绩；一些经济学家也以“市场经济，有市场就应随意发展”为口号，一方面高举发展大旗，另一方面为房产商摇旗呐喊、歌功颂德，趁机谋取利益，使得老百姓产生一定的恐慌心理，赶涨买涨，造成房价总体上扬。
二是媒体商业化炒作。一部分购房消费者因缺乏对当地房地产市场真实信息的掌握，只能轻信房屋销售商、轻信广告和社会上的传闻，在房地产市场中，商业传媒为谋求商业利益，夸大其词，夸张宣传，这不但表现在房地产，还表现在药品、保健品、化妆品等广告方面，给群众造成误导，使群众对其价格运行的判断产生了偏差，人为营造了一个巨大的市场。
（四）收费混乱。
一是重复收费。在商品房价格中，水电增容、防盗门、配套设施等费用已包含在房价的成本中，但开发商在实际销售时又向购房户每户收取xxxx—4000元，用于水电增容，防盗门及各项配套设施。
二是擅自提高楼层差价。通过向购房户收取层次、朝向、位置差等手段，使楼层差价代数和大于零，而达到变相涨价的目的。
三是搭车加价。强行为购房户购置热水器、防盗门等，如热水器进价1000元/台，售价1300元/台，防盗门进价750元/扇，售价1000元/扇，从中谋利。
四是车库、阁楼销售收入不按规定冲减建安成本，购房户预收款利息也不冲减购房款。
五是截留政府规费。有的开发商实际开发面积大于建设许可规划面积，少的几千平方米，多的上万平方米，从而达到少解缴政府规费目的；有的巧立名目，擅自提高规费标准，如规定收取57元/㎡，实际收取72元/㎡。
六是其它价格违规问题。如不明码标价，模糊标价，明码虚价，不报价等等，这些问题主要是开发商利益的驱动。
20xx年、20xx年物价部门对该市房地产价格专项检查中，很快就初步查出价格违法金额xx余万元。
一是供给有保障，民间存房多。据调查，20xx—20xx年xx市商品房竣售比为79%，其中，普通商品房20xx—20xx年竣工60.8万㎡，销售52.6万㎡，竣售比为86%，20xx年底，积存空置普通商品房9.2万㎡，占当年竣工普通商品房面积的39%，从购房户采集信息情况看，自用房占70%，租用占12%，其它（含转售）占18%。这深刻说明购房者只有一少部分是为改善居住条件，更多的是用于炒卖和出租等，因为巨额利益的诱惑，随着开发商大量开发，房屋的竣售比会越来越低，空置率会越来越高，同时，改善生活条件后的二手房也将流向房地产市场，因此房价涨幅必将降低。
二需求将放缓，开发持续热。20xx—20xx年，市区共竣工普通商品房81万㎡，其中20xx和20xx年两年共开发51.4万㎡，占20xx—20xx年6年总量的58%，按90㎡/户（三口人家）居住条件计算，可容纳5667户，17000人。平均每年销售2800多套，安置8500人。而20xx年该市全市（含城区和各乡镇）人口自然增长率为—1.2%，城区人口同比增长也仅0.02%（20xx年为12.4万人），据调查，20xx年底政府已储备商品房用地200万㎡将进行出让，可建成90㎡/户（三口人家）的住宅xx0套，按xx每年可销售4000套计算，可持续销售5年，再加上每年近1000户二手房要流入市场，xx每年将会有5000套住宅上市，5年新增住宅25000套，按每户三口人计算，可安置75000人，而xx目前含开发区仅有15万人。随着地区城市化进程的不断深入，住宅、商业等用地还将会继续规划投放，供大于求的买方格局已经形成。
三是宏观有调控，房价形势稳。在谋求快速发展的同时，国家也开始认识到发展的“平稳和可持续性”，因此，为防止房地产泡沫的形成，国家也开始出台措施，控制房价的过快上涨。随着“国八条”、“国六条”的颁布，也充分显示了中央政府对控制房价的愿望，大家对此要充满信心，xx地区的房价综合水平上涨会有所遏制，少部分楼盘因确实成本和地域等因素，有局部上升外，大部分房价只能保持现状，少部分房价会有下降趋势，二手房价格大部分将会稳中有降。
二、对策与建议
（一）认识上要有高度。
（二）公开房价成本。
（三）加大政策宣传。
（四）加强宏观调控。
（五）加大查处力度。
（六）做好成本监审。
